"Pourquoi il n'y a pas de bulle immobilière sur le marché parisien"

Business Immo: Les taux de rendement des bureaux parisiens subissent une nouvelle compression d'environ 50 pb alors que les loyers réels sont encore à la baisse. Toutes les conditions ne sont-elles pas réunies pour former une bulle sur le marché ?
Stephan von Barczy : La question est légitime et se pose dans la tête de beaucoup d'investisseurs depuis le dernier Mipim. Les taux de rendement des actifs "prime" parisiens sont tombés autour de 4,00-4,25 %, et même sous la barre des 4 % pour les trophy assets. Pour répondre de manière objective, nous avons souhaité comparer la situation actuelle avec celle juste avant la crise financière de 2008. Premier constat : nous n'avons pas d'inversion de la prime de risque entre les taux immobiliers et l'OAT Française à 10 ans. Mieux, nous n'avons jamais eu sur le marché une telle prime de risque (autour de 250 points de base) en faveur de l'immobilier. Deuxième élément : le financement. En 2006/2007, le marché de l'investissement a été dopé par l'abondance de la dette et une sophistication de l'ingénierie financière qui a alimenté la surchauffe du marché. Aujourd'hui, le marché est tiré par des investisseurs en fonds propres. Les niveaux de ratio de LTV (loan-to-value) sont revenus à une moyenne de 63 % en 2013, contre 80 à 90 % en 2006/2007. Sur les deux dernières années, 80 % des investissements de plus de 30 M€ en Ile-de-France n'ont fait l'objet d'aucun financement. Or, les investissements en fonds propres assurent toujours plus de stabilité sur un marché.