"Le bonus constructibilité de 30 % permettra de reconvertir 500 000 m² de bureaux en logements d’ici 2020"

Business Immo: Quel serait l’impact d’un bonus de constructibilité de 30 % pour le marché de transformation des bureaux en logements ?
Joachim Azan: À l’heure actuelle, le marché de transformation de bureaux représente un volume annuel de 30 à 40 000 m² dans Paris intra-muros. Problème, 95 % de ces opérations n’impliquent pas la réalisation de logements. Grâce au bonus constructibilité de 30 %, la donne changera radicalement, car les opérations de transformation de bureaux en logements se trouveraient resolvabilisées. Il permettra en effet de compenser le coût en moyenne 25 % plus élevé de ces programmes par rapport à des projets neufs ainsi que la perte des surfaces communes (10 à 20 %) puisque nous ne vendons pas les couloirs des immeubles de logements. De plus, il fera changer d’avis certains investisseurs institutionnels qui préfèrent aujourd’hui garder dans leur patrimoine des immeubles à transformer plutôt que de les vendre par crainte d’une moins-value dans leurs comptes. Enfin, le cycle économique actuel est favorable à la classe d’actifs des bureaux avec la faiblesse des taux de capitalisation et les valeurs locatives élevées. Le bonus de 30 % est donc indispensable pour rendre le scénario de transformation de bureaux en logements compétitif financièrement dans les business plans des opérateurs.
Au final, nous estimons que cette mesure permettra d’augmenter la taille de ce marché de 50 % en Île-de-France et d’atteindre l’objectif fixé par la charte signée en mars dernier de reconvertir 500 000 m² de bureaux en logements d’ici 2020. Pour conclure, ce bonus est donc une belle avancée même si, idéalement, nous aurions souhaité qu’il atteigne 40 %.